깡통전세 확인하기!

안녕하세요~ 😊
이번포스팅은 '깡통전세'라는 주제를 다뤄볼 거예요. 요즘 깡통전세로 인해 많은 임차인들이 피해를 보고 있어요. 이를 예방하고 대처하기 위한 방법을 함께 알아봐요. 깡통전세의 개념부터 피해 사례, 예방 방법까지 자세히 살펴보도록 할게요!
확인하면 도움되는 정보 담으러 출발~~~ 🛒

1. 깡통전세란?

깡통전세는 말 그대로 집의 가치를 넘어서는 보증금과 부채가 있는 경우를 말해요. 집이 경매나 공매로 넘어가도 보증금을 돌려받기 어려운 상황이죠. 깡통전세는 집값 하락, 무자본 갭투자, 과도한 대출 등 다양한 이유로 발생해요.
💡 깡통전세 예시

[자료출처 : 안심전세포털 홈페이지 참조]

📝 깡통전세 위험성
 1️⃣ 보증금 손실 위험 : 집값이 보증금과 대출금의 합계를 초과하지 못해 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커요.
 2️⃣ 임대인의 빚 상환 회피 : 임대인이 경제적 어려움으로 인해 빚 상환을 회피하면, 임차인은 보증금을 돌려받기 어려워요.
 3️⃣ 경매 또는 공매로 인한 손실 : 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 보증금 회수가 불가능할 수 있어요.
 4️⃣ 집값 하락  : 부동산 시장 변동으로 집값이 하락하면 보증금 회수에 어려움이 발생해요.
 5️⃣ 임대인의 경제적 사정 악화 : 임대인의 개인적인 경제적 문제로 인해 보증금 반환이 불가능해질 수 있어요.
 6️⃣ 무자본 갭투자 리스크 : 임대인이 자기 자본 없이 임차인의 보증금으로 집을 매입할 경우, 경제적 위험이 증가해요.
 7️⃣ 과도한 대출 : 주택담보대출로 인해 집의 부채가 많아지면 보증금 반환 위험이 커져요.

2. 깡통전세 예방 10가지 체크리스트

내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 꼼꼼히 확인해야 해요. 깡통주택은 보증금과 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 집을 말해요. 그래서 이 집에 전세로 들어가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요. 확인하는 방법을 알려드릴게요!
📝 집값 시세 확인하기
  🚨 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있어요. 예를 들어, 내 보증금이 3억 원인데 집값이 3억 3천만 원이라면? 반드시 피해야 해요! 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면 최대한 피하는 것이 좋아요.
📝 임대인의 경제력 믿지 않기
  🚨 임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안돼요. TV에 출연했다거나, 집이 많다는 등의 정보는 전세사기가 벌어진 후에는 아무 도움이 되지 않아요. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 후에 임대인이 처벌을 받더라도, 내 보증금을 전부 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없어요.
📝 전세보증금반환보증보험 가입
  🚨 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지 꼭 확인하세요. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 보험 상품이에요. 아무리 깡통주택을 잘 판별하더라도, 집값이 하락하면 안전한 집도 깡통주택이 될 수 있어요. 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 따져보고, 계약 체결 후에는 반드시 가입하세요. 이렇게 하면 보증금을 돌려받지 못할 위험에서 벗어날 수 있어요.
📝 등기부등본 꼼꼼히 확인하기
  🚨 등기부등본을 발급받아 근저당권, 대출 여부 등을 확인하세요. 이 집에 얼마나 많은 빚이 있는지 확인하는 것이 중요해요.
📝 전입신고와 확정일자 받기
  🚨 전세계약 후 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요.
📝 부동산 중개인의 자격 확인
  🚨 중개인이 공인중개사법에 따라 등록된 자격증을 소지하고 있는지 확인하세요. 자격증이 없는 중개인의 말을 믿지 마세요.
📝 중개수수료 선지급 지양하기
  🚨 계약이 완료되기 전까지 중개수수료를 선지급하지 마세요. 계약이 불발되면 중개수수료를 돌려받기 어려울 수 있어요.
📝 임대인의 신뢰성 검토하기
  🚨 임대인이 이전에 전세금을 제때 반환한 기록이 있는지, 소송이 있는지 등을 확인하여 신뢰성을 검토하세요.
📝 부동산 시장 동향 파악하기
  🚨 현재 부동산 시장의 동향을 파악하고, 향후 집값 하락 가능성을 염두에 두세요. 이는 깡통주택의 위험을 사전에 방지하는 데 도움이 돼요.
📝 임대차 계약서 내용 명확히 기재하기
  🚨 계약서에 보증금 반환 조건과 임대인의 의무를 명확히 기재하고, 모든 조건을 꼼꼼히 검토한 후 서명하세요.

3. 깡통전세 피해 시 대처법

만약 피해를 입었다면, 법률 전문가의 도움을 받아 빠르게 대처하고, 정부의 지원 프로그램을 최대한 활용하여 경제적 부담을 줄이는 것이 필요해요. 또한, 같은 피해를 입은 사람들과의 정보 교류와 지지 네트워크를 구축하는 것도 큰 도움이 될 것 같아요. 마지막으로, 경험을 공유함으로써 다른 사람들이 같은 실수를 반복하지 않도록 돕는 것도 의미 있는 일이라고 생각해요.
📝 임차권 등기명령 신청
  🚨 임차권 등기명령을 통해 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 회수할 수 있는 권리를 확보하세요.
  🚨 절차 : 전입신고를 한 후 임차권 등기명령을 신청하세요. 법원에서 결정문을 받으면 이를 등기소에 제출하여 등기부에 기재합니다.
📝 전세보증금 반환소송
  🚨 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 전세보증금 반환 소송을 제기하세요.
  🚨 절차 : 변호사를 통해 소장을 작성하고 제출하세요. 증거자료로 전세계약서, 보증금 입금 영수증 등을 준비하세요.
📝 주택도시보증공사(HUG) 도움 요청
  🚨 반환 보증보험에 가입되어 있다면 주택도시보증공사(HUG)에서 일부 보증금을 회수할 수 있어요.
  🚨 절차 : HUG 홈페이지에 접속해 반환보증 보험금을 청구하세요. 필요한 서류로는 전세계약서, 입금 영수증, 임대인의 미반환 증명서 등이 있어요.
📝 지자체 및 국토교통부 신고
  🚨 깡통전세 사기를 당했다면 즉시 지자체나 국토교통부에 신고하세요.
  🚨 절차 : 지자체에 전화하거나 방문하여 사기 사실을 신고하세요. 국토교통부는 홈페이지를 통해 신고할 수 있어요.
📝 피해자 지원센터 이용
  🚨 깡통전세 피해자 지원센터를 통해 법률 상담 및 경제적 지원을 받으세요.
  🚨 절차 : 피해자 지원센터에 접속해 상담을 예약하고 방문하세요. 지원센터는 무료 법률 상담 및 소송 지원을 제공해요.
📝 무료 법률 상담 이용
  🚨 무료 법률 상담 서비스를 이용해 법적 조치를 취할 수 있는 방법을 알아보세요.
  🚨 절차 : 대한법률구조공단 등의 무료 법률 상담 서비스를 통해 상담을 신청하세요.
📝 경제적 지원 프로그램 활용
  🚨 정부에서 제공하는 경제적 지원 프로그램을 활용해 피해를 최소화하세요.
  🚨 절차 : 주민센터나 지자체에 방문하여 경제적 지원 프로그램 신청서를 작성하세요. 제출 후 지원금을 받을 수 있어요.
📝 경매 참여
  🚨 집이 경매에 넘어갔다면 경매에 직접 참여해 집을 낙찰받을 수 있어요.
  🚨 절차 : 법원경매 정보를 확인하고 경매 참여 신청을 하세요. 낙찰받을 경우 보증금을 우선 회수할 수 있는 가능성이 높아져요.
📝 소액 보증금 보호
  🚨 소액 보증금 보호 제도를 통해 일부 보증금을 보호받을 수 있어요.
  🚨 절차 : 전입신고와 확정일자를 받아야 하며, 소액보증금 보호 범위 내에서 보증금을 회수할 수 있어요.
📝 법적 조치 준비
  🚨 임대인이 불법적으로 보증금을 반환하지 않을 경우 형사 고소 등의 법적 조치를 준비하세요.
  🚨 절차 : 변호사와 상의하여 형사 고소장을 작성하고 제출하세요. 임대인의 재산을 추적해 보증금을 회수할 수 있는 방법을 모색하세요.

 

4. 추가 조언

📝 부동산 전문가 상담
  📢 상담 이유 : 부동산 거래는 복잡하고 법적 문제가 발생할 수 있기 때문에 전문가의 상담이 필요해요.
  📢 조언 : 공인중개사나 부동산 전문가와 상담하여 계약서 내용을 검토받고, 문제 발생 시 법적 조언을 받으세요.
📝 주변 이웃 및 커뮤니티 확인
  📢 이유 : 주변 이웃이나 커뮤니티에서 해당 임대인에 대한 평판이나 문제가 있었는지 확인할 수 있어요.
  📢 조언 : 온라인 커뮤니티나 인근 주민들과 이야기해보세요. 문제 있는 임대인은 다른 피해 사례가 있을 가능성이 높아요.
📝 여러 옵션 비교
  📢 이유 : 한 가지 매물에만 집중하지 말고, 여러 매물을 비교해보는 것이 중요해요.
  📢 조언 : 여러 매물을 비교하여 조건이 더 좋은 곳을 찾고, 서두르지 말고 신중하게 선택하세요.
📝 기타 비용 고려
  📢 이유 : 전세 이외에도 관리비, 유지보수비 등 추가 비용이 발생할 수 있어요.
  📢 조언 : 계약 전 관리비, 유지보수비 등을 정확히 확인하고 예상치 못한 비용이 발생하지 않도록 계획하세요.
📝 법률 보조 서비스 활용
  📢 이유 : 법률적 문제가 발생했을 때 전문가의 도움을 받는 것이 중요해요.
  📢 조언 : 대한법률구조공단 등의 법률 보조 서비스를 활용해 무료 상담을 받고, 법적 절차를 진행하세요.
📝 계약 조건 명확히 하기
  📢 이유 : 계약서에 명확한 조건을 기재하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 수 있어요.
  📢 조언 : 계약서에 보증금 반환 조건, 임대인의 의무 등을 명확히 기재하고 서명하기 전에 모든 내용을 다시 한 번 검토하세요.
📝 임대인의 신원 확인
  📢 이유 : 임대인의 신원이 불분명하거나 신뢰할 수 없는 경우 피해가 발생할 수 있어요.
  📢 조언 : 임대인의 신원을 확인하고, 신용 상태를 체크하세요. 필요한 경우 신원 보증서를 요청하세요.
📝 피해 사례 공유
  📢 이유 : 피해 사례를 공유하면 다른 사람들이 같은 피해를 입지 않도록 도울 수 있어요.
  📢 조언 : 피해를 입었다면 온라인 커뮤니티나 관련 기관에 사례를 공유하고, 다른 사람들에게 경각심을 일깨워주세요.

5. 마무리하며

깡통전세는 많은 임차인에게 큰 경제적 고통을 주는 심각한 문제예요. 계약 전 세심한 확인과 예방이 피해를 막는 가장 중요한 방법이에요. 만약 피해를 입었다면, 정부의 지원 프로그램과 법적 조치를 적극 활용해 안전하게 대처하세요. 작은 확인이 큰 피해를 막을 수 있다는 사실, 꼭 기억하세요!